Área construída

Varanda é área construída? E a piscina? A casa do filtro da piscina? O deck e o pergolado? Por favor me perdoe, mas a resposta correta é irritante: depende.

O cálculo da área construída de uma casa pode ter diversos objetivos: para a prefeitura calcular o valor do IPTU, para a imobiliária calcular o valor da casa na hora de vender ou alugar, para a fiscalização verificar se não foi excedida a ocupação do terreno, para a construtora estimar o custo da obra, enfim.

Então vamos por partes para deixar tudo bem explicado.

 

Para o que eu preciso saber a área construída?

 

A área construída é levada em conta principalmente para o cálculo de:

 

  • impostos,
  • ocupação do terreno,
  • proporção na taxa de condomínio,
  • custo da obra,
  • valor do imóvel,
  • aprovação de alvará para construção ou ampliação,
  • etc, etc, etc….!

 

Como quase sempre influencia valores em dinheiro, a forma de calcular e a definição dos elementos da casa que são ou não considerados “área construída” geram controversas.

 

O que é considerado área construída?

 

Em geral área construída é tudo o que tiver cobertura. Para saber a área construída de uma casa são levadas em conta as áreas de todos os pavimentos considerados cobertos.

Se sua casa tem dois andares e mais um abrigo para carros, a área construída será a soma da área do abrigo + a área do pavimento térreo + a área do outro andar.

Saber isso é importante, por exemplo, para calcular a ocupação do terreno. As prefeituras limitam essa ocupação e é sempre bom saber se você conseguirá autorização da prefeitura para construir ou ampliar antes de investir no projeto, por exemplo.

Entenda melhor quanto do seu terreno pode ser construído neste artigo: Seu terreno: quando se pode construir?

Quem define especificamente o que é considerado como área construída é a legislação. Para quase todos os casos são legislações municipais, ou seja, cada prefeitura define a sua forma de calcular no plano diretor da cidade ou na lei de uso e ocupação do solo. Claro que muitos espaços geram dúvidas e cada prefeitura terá suas regras e exceções. Alguns casos que podem gerar mais confusão são:

  • varandas,
  • coberturas para carro,
  • quiosques e espaços abertos nas laterais

Essas são consideradas áreas construídas se a prefeitura da sua cidade considera tudo o que for coberto, sem restrições quanto ao tipo de uso, tamanho, piso ou cobertura.

  • beirais: são aquela parte do telhado que excede as paredes da casa. Há algumas regras de limites para beirais, geralmente só são considerados como área construída se passarem de um certo tamanho, que em geral fica entre 80cm e 1 metro.
  • solarium sobre lajes: se forem considerados como pavimentos entram no cálculo para área construída. Mais uma vez: confira as regras na sua cidade, pois varia bastante!
  • pergolados: geralmente não são definidos como área construída, porque são considerados como área descoberta. São uma boa opção se você quiser uma redução no cálculo de área construída.
  • pé direito duplo: não importa a altura do espaço, só área de cobertura dele, então se calcula como um só pavimento.
  • mezanino: varia muito. Alguns municípios consideram apenas a partir de determinado pé-direito. Confira antes de tomar decisões.
  • pavimento com pilares ou pilotis: considera-se geralmente a área da cobertura desses espaços como sua área construída.
  • sacadas: são como varandas em andares não térreos, então podem entrar no cálculo de área construída junto com o resto daquele pavimento. Variações que você poderá encontrar:
    • não são área construída se tiverem a mesma projeção que o beiral ou
    • só são consideradas área construída se tiverem cobertura.

 

Apartamentos

 

Os apartamentos em condomínios têm um fator complicador. É que tanto para calcular o valor do condomínio quanto do imóvel, a área construída é composta de três, digamos assim, “sub-áreas”. Veja:

  • área privativa principal: essa é a de uso exclusivo para moradia. É o da “porta para dentro”,
  • área privativa acessória: é tudo que só você ou sua família utiliza, mas que não está junto da área de uso privativo principal. A garagem, box de lavanderia, depósitos e etc são exemplos disso e a
  • área de uso comum: é o que for usado por todos os moradores: o hall de entrada, áreas de lazer como salão de festa, quiosques, academia, corredores, etc.

Assim, a “área de construção” é a soma dessas três áreas. É tudo o que você vai usufruir ao adquirir seu imóvel e tudo que será levado em conta ao calcular seu valor imobiliário.

Tenha e conta que esta é uma explicação bebem simplificada. No Brasil o que rege como são calculadas essas áreas em condomínios é a norma da ABNT NBR 12.721 (Veja na íntegra AQUI).

 

Fique sempre por dentro dos termos mais técnicos e burocráticos para não ser passado para trás. Procure sempre consultar a prefeitura da sua cidade para saber as regras e exceções para áreas construídas. Hoje a maioria das prefeituras disponibilizam suas leis pela internet, o que facilita bastante.

Conhecer o que é área construída deixará você mais preparado para enfrentar as negociações e situações burocráticas envolvidas na busca do sonho de ter sua própria casa.

 

Para aprender mais:

leitura-projeto  Curso Leitura e Interpretação de Projetos (online)

 

 

 

planejamento-ambientes  Curso Planejamento de Ambientes (online)

 

 

 

 

 

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28 comments

  1. Estou fazendo uma casa de 3 pavimentos, onde temos no primeiro pavimento garagem, no segundo pavimento sala, cozinha e lavanderia e no terceiro pavimento os quartos… não terá telhado.. elevei a escada até o terraço, irei fazer a impermeabilização da laje, mas no momento não terá cobertura só tem a caixa de água coberta. O total de construção e de 256,00 metrôs como consta na planta. Contratei o pedreiro por metro construído sem reboco e área externa. Agora no final da obra, ele está me dizendo que a obra tem 320 MTS. Será que ele está contando as paredes de dentro da casa.

    1. Olá Elisângela, tudo bem?
      Não sei se entendi sua dúvida: a área construída sempre inclui as paredes internas. Será que a área de 256m2 que você tem não é a área “útil”? Ou seja, a soma das áreas livres dos ambientes internos, sem contar as paredes? A área construída é toda a área coberta, inclusive as paredes. Se quiser me envie seu projeto por e-mail e eu verifico para você.

  2. Boa tarde, É normal a area construida constante no IPTU ser maior que a area construida que consta na matricula do imovel que está de acordo com o projeto? No meu caso IPTU tem 364m2 e o projeto e habite-se tem 303m2.

    1. Olá Ricardo, tudo bem?
      É muito comum acontecer o seguinte: ao aprovar a planta da casa na prefeitura, e posteriormente obter o Habite-se, o IPTU computa com essa área construída. Porém como muita gente depois faz reformas e ampliações sem passar pela prefeitura, muitas delas fazem levantamento fotoaéreo e recalculam as áreas construídas, independente de você ter entrado ou não com projeto de reforma/ampliação.
      Como esse sistema tem uma margem de erro alta, é comum aumentarem a área construida de casas que na verdade continuam iguais ao primeiro projeto. Pode ter acontecido isso e acredito que seja suficiente você levar essa questão à prefeitura da sua cidade para revisão.

  3. Olá boa noite. Tenho uma questão: o fosso de ventilação descoberto, mas dentro da área da casa (vai servir pra ventilar o closet e o banheiro), tem 1,85X3,00 é considerado área construída ou não?
    Pedreiro dia e que é, projetista disse que não. E, agora?

  4. Boa tarde
    Estou tendo problemas em saber qual a area construida
    Tenho 20m2 por por 4.90m2+7.20m2x3,70=124,64
    Isso e residencial
    Sem varanda e outro que podem serem considerados metros construido
    Mas o arquiteto fala que tem que somas as paredes internas separadamente
    Totalizando 185 m2
    Esta certo?

    1. Olá Márcia, tudo bem?
      Não sei se entendi direito sua pergunta… teria como você me mandar a planta com medidas para eu verificar pra você?
      Mande por favor ao e-mail ellen@suacasasemsegredos.com e te respondo em seguida!
      Abraços =)

  5. Boa tarde.
    Estou tentando calcular um valor aproximado para construir minha casa. O que devo incluir para multiplicar a metragem quadrada pelo valor da tabela do SINAPI? Tenho duvidas quanto as áreas: lazer não coberta, garagem, mesanino e espaço gourmet com pergolado. O valor é o mesmo? Grato.

    1. Olá Wilson, tudo bem? Infelizmente minha resposta não deve ser o que você espera. Esses índices só servem para se ter uma ideia, mas o custo total poderá mudar muito para mais ou para menos, a partir de decisões de projeto, localização, condições do terreno etc. por exemplo, se você escolher um porcelanato, encontrará preços entre 40 e 400 reais o metro. Escolher janelas de alumínio brancas de linhas prontas pode custar um terço das encomendadas sob medida e assim por diante. Por isso tome cuidado com esses índices, tá bem? E leia com cuidado as letrinhas pequenas sobre o que não está incluído neles. Tudo isso pra dizer que não vale a pena você buscar diferenças entre o índices para áreas cobertas ou não. Calcule sua área construída (veja meu artigo específico sobre isso), escolha o índice que melhor se adequa a sua realidade e multiplique simplesmente, mas sabendo que essa será só uma IDEIA da ORDEM DE GRANDEZA e você poderá aumentar ou diminuir esse valor com suas escolhas de projeto.

  6. Boa Noite,
    Gostaria de saber, em um posto de combustíveis, que tem uma área edificada e uma cobertura para as bombas, se a taxa de ocupação é o somatório dessas duas áreas pela área do terreno, ou não devo considerar a cobertura das bombas ?
    Atenciosamente

    1. José Carlos, vai depender da legislação da sua cidade. Mas o tradicional é que toda essa área coberta seja considerada área construída sim.

  7. Gostaria de saber como fazer o cálculo de uma área construída de uma residência onde temos o pavimento térreo com 53,55 m², mais o pavimento superior 1, mais o pavimento superior 2, onde eles possuem a mesma metragem se levarmos em conta como área coberta. Mas como descontarmos a escada nesses dois pavimentos? Temos a escada inicial no pavimento térreo (onde é uma garagem) com um pé direito de 2,40 m e largura da escada de 1,20 m, (laje com espessura de 0,20 m). A escada possui espelho de 0,173 m e piso de 0,27 m, onde chegamos a 15 degraus. No pavimento superior 1, a escada inicial chega no patamar que mede 1,95 de comprimento x 1,17 m de largura, e continua subindo para o pavimento 2, sobe mais 8 degraus e chega em outro patamar de 1,95 de comprimento por 1,35 de largura, sobe mais 8 degraus e chega no patamar final de 1,95 x 1,17 m. o pé direito dos pavimentos superiores são 2,60 e a espessura da laje de 0,20 m. Os pavimentos superiores estão com área de 45,20 m² cada um. Como chegaram nesse total de área?

    1. Adriana, olá! Confesso que não entendi tão bem sua explicação, apesar do seu capricho e descrever a situação. Em geral descontamos do cálculo de área construída de um pavimento apenas os “buracos” na laje de piso, sejam devido a escadas, seja por poços de mezaninos, por exemplo (quando um andar acima é menor que o de baixo e o de baixo fica com pé direito duplo nessa parte). Procure visualizar a laje de PISO de cada pavimento e desconte da área total dele apenas esses “buracos”… espero ter ajudado!

  8. Boa noite , calçadas podem ser consideradas como area edificada ? Estou sendo cobrada pela prefeitura de minha cidade por uma calçada que fiz em volta da casa , segundo eles atualização da area foi feita por foto aerea.

    1. Olá Andreia. Não, a calçada descoberta não constitui área construída. Pode sim a foto aérea ter acusado uma imagem maior devido ao contorno desenhado pela calçada, vista a casa de cima, mas basta esclarecer que se trata de uma calçada que esse recálculo deverá ser cancelado.

  9. Por gentileza. A minha casa é geminada na área dos fundos de 6,00 comprimento, tem dois toldos, um de 3,00 metros fixo e outro de 3 metros móvel; o móvel é considerado cobertura? Obrigado antecipadamente pelo esclarecimento que for dado.

    1. Olá Raimundo. Recomendo verificar a legislação da sua cidade, mas em geral os toldos são considerados coberturas provisórias (fixos ou móveis) e, portanto, não constituem área construída. Mas como disse, confirme primeiro a legislação local.

        1. Olá Socorro, tudo bem? Não entendi sua pergunta… a área construída se refere à construção e não ao terreno. Você poderia me explicar melhor sua dúvida?

  10. Porão habitável é considerado area construida para efeito de cobrança de IPTU ? Refiro-me a cidade de Baagança Paulista

    Att

    José Maria

    1. José Maria, isso realmente depende da legislação local e não conheço a de Bragança. Mas adianto que geralmente depende mais do pé direito (altura entre piso e teto) do que do nome que você atribuiu ao ambiente.

  11. Estou com um problema sério. Contratei um pedreiro para fazer uma obra que na planta possui 170 m² . E ao contratar combinamos o preço pela área construída e para colocar o telhado.
    Agora quase ao final da obra o pedreiro disse que a aba do telhado que possui 60 cm de largura deve ser considerado como área construído enquanto que eu pensei desde o dia que o contratei que as abas pertenceriam somente para telhado. A área do telhado ficou em 230m² e segundo o pedreiro é o mesmo valor da área construída. o que devo fazer? O pedreiro está certo?
    .

    1. Arlete, o beiral só é considerado área construída acima de 80cm da parede externa da casa. Abaixo disso é esperteza do seu pedreiro… :-/

  12. Pra cálculo de área construída para fins de IPTU devo considerar a área com projeção dos telhados?

    1. Olá Raúl,

      Isso pode variar entre as prefeituras, mas em geral consideram-se as áreas cobertas, mas não os beirais de até 80cm de projeção para fora das paredes externas.

  13. Boa tarde!
    Gostaria de saber se no contrato de compra de apartamento, a metragem da varanda gourmet deve entrar na área privativa coberta ou na área privativa descoberta.
    Grato pela atenção.
    Martins

    1. Olá Martins!

      A palavra “coberta” quer dizer exatamente isso: se tem uma cobertura, um “teto” sobre o ambiente. Se nesse prédio, como costuma ser, tem outra varanda igual imediatamente acima da sua, então a sua é coberta.

      Espero ter sido clara. Se não consegui, por favor me avise!

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