Área construída

Varanda é área construída? E a piscina? A casa do filtro da piscina? O deck e o pergolado? Por favor me perdoe, mas a resposta correta é irritante: depende.

O cálculo da área construída de uma casa pode ter diversos objetivos: para a prefeitura calcular o valor do IPTU, para a imobiliária calcular o valor da casa na hora de vender ou alugar, para a fiscalização verificar se não foi excedida a ocupação do terreno, para a construtora estimar o custo da obra, enfim.

Então vamos por partes para deixar tudo bem explicado.

 

Para o que eu preciso saber a área construída?

 

A área construída é levada em conta principalmente para o cálculo de:

 

  • impostos,
  • ocupação do terreno,
  • proporção na taxa de condomínio,
  • custo da obra,
  • valor do imóvel,
  • aprovação de alvará para construção ou ampliação,
  • etc, etc, etc….!

 

Como quase sempre influencia valores em dinheiro, a forma de calcular e a definição dos elementos da casa que são ou não considerados “área construída” geram controversas.

 

O que é considerado área construída?

 

Em geral área construída é tudo o que tiver cobertura. Para saber a área construída de uma casa são levadas em conta as áreas de todos os pavimentos considerados cobertos.

Se sua casa tem dois andares e mais um abrigo para carros, a área construída será a soma da área do abrigo + a área do pavimento térreo + a área do outro andar.

Saber isso é importante, por exemplo, para calcular a ocupação do terreno. As prefeituras limitam essa ocupação e é sempre bom saber se você conseguirá autorização da prefeitura para construir ou ampliar antes de investir no projeto, por exemplo.

Entenda melhor quanto do seu terreno pode ser construído neste artigo: Seu terreno: quando se pode construir?

Quem define especificamente o que é considerado como área construída é a legislação. Para quase todos os casos são legislações municipais, ou seja, cada prefeitura define a sua forma de calcular no plano diretor da cidade ou na lei de uso e ocupação do solo. Claro que muitos espaços geram dúvidas e cada prefeitura terá suas regras e exceções. Alguns casos que podem gerar mais confusão são:

  • varandas,
  • coberturas para carro,
  • quiosques e espaços abertos nas laterais

Essas são consideradas áreas construídas se a prefeitura da sua cidade considera tudo o que for coberto, sem restrições quanto ao tipo de uso, tamanho, piso ou cobertura.

  • beirais: são aquela parte do telhado que excede as paredes da casa. Há algumas regras de limites para beirais, geralmente só são considerados como área construída se passarem de um certo tamanho, que em geral fica entre 80cm e 1 metro.
  • solarium sobre lajes: se forem considerados como pavimentos entram no cálculo para área construída. Mais uma vez: confira as regras na sua cidade, pois varia bastante!
  • pergolados: geralmente não são definidos como área construída, porque são considerados como área descoberta. São uma boa opção se você quiser uma redução no cálculo de área construída.
  • pé direito duplo: não importa a altura do espaço, só área de cobertura dele, então se calcula como um só pavimento.
  • mezanino: varia muito. Alguns municípios consideram apenas a partir de determinado pé-direito. Confira antes de tomar decisões.
  • pavimento com pilares ou pilotis: considera-se geralmente a área da cobertura desses espaços como sua área construída.
  • sacadas: são como varandas em andares não térreos, então podem entrar no cálculo de área construída junto com o resto daquele pavimento. Variações que você poderá encontrar:
    • não são área construída se tiverem a mesma projeção que o beiral ou
    • só são consideradas área construída se tiverem cobertura.

 

Apartamentos

 

Os apartamentos em condomínios têm um fator complicador. É que tanto para calcular o valor do condomínio quanto do imóvel, a área construída é composta de três, digamos assim, “sub-áreas”. Veja:

  • área privativa principal: essa é a de uso exclusivo para moradia. É o da “porta para dentro”,
  • área privativa acessória: é tudo que só você ou sua família utiliza, mas que não está junto da área de uso privativo principal. A garagem, box de lavanderia, depósitos e etc são exemplos disso e a
  • área de uso comum: é o que for usado por todos os moradores: o hall de entrada, áreas de lazer como salão de festa, quiosques, academia, corredores, etc.

Assim, a “área de construção” é a soma dessas três áreas. É tudo o que você vai usufruir ao adquirir seu imóvel e tudo que será levado em conta ao calcular seu valor imobiliário.

Tenha e conta que esta é uma explicação bebem simplificada. No Brasil o que rege como são calculadas essas áreas em condomínios é a norma da ABNT NBR 12.721 (Veja na íntegra AQUI).

 

Fique sempre por dentro dos termos mais técnicos e burocráticos para não ser passado para trás. Procure sempre consultar a prefeitura da sua cidade para saber as regras e exceções para áreas construídas. Hoje a maioria das prefeituras disponibilizam suas leis pela internet, o que facilita bastante.

Conhecer o que é área construída deixará você mais preparado para enfrentar as negociações e situações burocráticas envolvidas na busca do sonho de ter sua própria casa.

 

Para aprender mais:

leitura-projeto  Curso Leitura e Interpretação de Projetos (online)

 

 

 

planejamento-ambientes  Curso Planejamento de Ambientes (online)

 

 

 

 

 

You Might Also Like

10 comments

  1. Por gentileza. A minha casa é geminada na área dos fundos de 6,00 comprimento, tem dois toldos, um de 3,00 metros fixo e outro de 3 metros móvel; o móvel é considerado cobertura? Obrigado antecipadamente pelo esclarecimento que for dado.

    1. Olá Raimundo. Recomendo verificar a legislação da sua cidade, mas em geral os toldos são considerados coberturas provisórias (fixos ou móveis) e, portanto, não constituem área construída. Mas como disse, confirme primeiro a legislação local.

  2. Porão habitável é considerado area construida para efeito de cobrança de IPTU ? Refiro-me a cidade de Baagança Paulista

    Att

    José Maria

    1. José Maria, isso realmente depende da legislação local e não conheço a de Bragança. Mas adianto que geralmente depende mais do pé direito (altura entre piso e teto) do que do nome que você atribuiu ao ambiente.

  3. Estou com um problema sério. Contratei um pedreiro para fazer uma obra que na planta possui 170 m² . E ao contratar combinamos o preço pela área construída e para colocar o telhado.
    Agora quase ao final da obra o pedreiro disse que a aba do telhado que possui 60 cm de largura deve ser considerado como área construído enquanto que eu pensei desde o dia que o contratei que as abas pertenceriam somente para telhado. A área do telhado ficou em 230m² e segundo o pedreiro é o mesmo valor da área construída. o que devo fazer? O pedreiro está certo?
    .

    1. Arlete, o beiral só é considerado área construída acima de 80cm da parede externa da casa. Abaixo disso é esperteza do seu pedreiro… :-/

  4. Pra cálculo de área construída para fins de IPTU devo considerar a área com projeção dos telhados?

    1. Olá Raúl,

      Isso pode variar entre as prefeituras, mas em geral consideram-se as áreas cobertas, mas não os beirais de até 80cm de projeção para fora das paredes externas.

  5. Boa tarde!
    Gostaria de saber se no contrato de compra de apartamento, a metragem da varanda gourmet deve entrar na área privativa coberta ou na área privativa descoberta.
    Grato pela atenção.
    Martins

    1. Olá Martins!

      A palavra “coberta” quer dizer exatamente isso: se tem uma cobertura, um “teto” sobre o ambiente. Se nesse prédio, como costuma ser, tem outra varanda igual imediatamente acima da sua, então a sua é coberta.

      Espero ter sido clara. Se não consegui, por favor me avise!

Leave a Reply to Martins Cancel reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *