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Construtora, empreiteiro, engenheiro… como contratar a obra?

Projeto pronto, e agora? Será melhor cuidar da obra por sua própria conta ou contratar um profissional? É melhor contratar uma construtora ou empreiteiro?

Calma que aqui você vai entender como funcionam os modelos mais comuns de contratação de obras. Avalie as vantagens e desvantagens de cada um para suas necessidades e escolha com sabedoria.

 

Tipos de gerenciamento de obra

 

Estas são algumas formas mais comuns de administrar sua obra:

 

Seu arquiteto ou um engenheiro parceiro dele

 

Geralmente atuam como profissionais autônomos e cobram entre 10% e 15% dos custos da obra. Isso é calculado mensalmente sobre os gastos do mês referente.

Esse serviço costuma incluir desde o planejamento, orçamento de material e serviços, assessoria nas contratações e compras, fiscalização e gerenciamento da obra e tudo referente a ela. É você quem oficialmente contrata a mão de obra, mas com todo o aconselhamento destes profissionais.

Claro que existem alguns riscos nesse tipo de contrato. Vai depender muito de quanto você confia no profissional. Basicamente por dois motivos:

  • ele vai mesmo procurar o melhor preço? Como ele ganha uma proporção do valor gasto no mês, um profissional desonesto pode usar materiais mais caros para a porcentagem dele aumentar também.
  • “venda casada”: no Brasil é muitíssimo comum nas áreas da construção, paisagismo e decoração que fornecedores de materiais e de serviços ofereçam comissões aos profissionais que os indicarem. Esta prática já é tão “institucionalizada”, que eu mesma já tive que receber a comissão em conta corrente (com desconto de IR e tudo!) para depois devolver o dinheiro ao meu cliente. Se eu não recebesse o fornecedor não daria o desconto ao meu cliente! Por que está errado? Se você já paga uma porcentagem sobre aquela compra ao seu engenheiro e ele receber comissão do vendedor, você estará pagando duas vezes, caprisce?

 

Faça você mesmo

 

Você quer se responsabilizar em contratar mão de obra, orçar material, organizar cronograma e funcionamento da obra, afinal de contas é só uma casa, certo? Não é bem assim.

Além de ser ilegal, você entra em grande desvantagem num universo cheio de armadilhas que é o da construção civil. Principalmente três:

  • técnica: a construção civil é uma das atividades que mistura maior variedade de especializações. De pedreiros, terraplanagem, sondagem de solo até eletricidade, comunicação, hidráulica, carpintaria, botânica e paisagismo, energia solar, isolamento acústico, iluminação natural e artificial… ufa! Cada especialista com seu universo próprio e você decifrando a língua de cada um deles.
  • segurança: na construção não são poucos os riscos de acidentes de trabalhos. Há inúmeras normas a serem obedecidas para prevenir que aconteçam e, se acontecerem, que as consequências sejam as menores possíveis.
  • burocracia: papeladas, fiscais, alvarás, embargos, responsabilidade técnica, ART… são diversos os rojemos e documentos que envolvem uma construção, mesmo endro de “apenas uma casa”. Você terá que aprender a lidar com todas elas.

NESTE ARTIGO falamos um pouco sobre o universo do projeto – apenas o arquitetônico por enquanto! Na obra essas habilidades envolvidas são ainda maiores e mais variadas!

 

Empreiteiro

 

Seja por conta própria ou com ajuda de um arquiteto ou engenheiro autônomo, o mais comum é que você contrate um ou vários empreiteiros. São pequenos construtores que têm pequenas equipes, geralmente especializadas. Ou pedreiros e ajudantes que executam a obra básica, eventualmente alguns acabamentos como pisos de pedra ou cerâmicos e azulejos, coisas assim. Pode ser só de instalações elétricas e hidráulicas ou só telhadistas, por exemplo.

Esteja apenas atento a que o empreiteiro realmente domine o que se propõe a fazer. Não corra o risco de um pedreiro se meter a fazer instalações hidráulicas para ficar com o dinheiro. Você pagará muito mais caro depois com as conseqüências.

 

Construtora

 

O contrato de uma construtora tem tudo do contrato com arquiteto, com a vantagem de você não precisar contratar a mão de obra, ela já vem no pacote. A construtora também fica responsável por subcontratar os serviços que executa ela mesma, como marcenaria, paisagismo e caçambas de entulho, por exemplo.

Ao contratar uma construtora você terá maior segurança tanto quanto a questões burocráticas e legais quanto do ponto de vista da segurança do trabalho.

Sim. Mesmo se tratando “apenas” da construção de uma casa, há obrigações trabalhistas e fiscais a serem cumpridas, afinal estamos falando de diversos profissionais empenhados na obra, do ajudante ao engenheiro, todos têm seus direitos trabalhistas. O mesmo vale para os fornecedores, seja de materiais, serviços ou os dois. A construtora empregará mão de obra própria (com carteira assinada por ela) ou contratará terceiros, certificando-se de que estejam com tudo em ordem, uma vez que a responsabilidade é compartilhada (inclusive por você!).

Além disso a construção civil é uma das áreas produtivas com maior risco de acidentes de trabalho e uma construtora estará muito atenta ao cumprimento de normas de prevenção.

Da construtora você não se incomoda com nada, mas isso, claro, tem seu preço. Seu bolso vai perceber!

 

Entendendo o que é empreita

 

Empreita é o contrato da construção da casa. Pode ser só verbal ou registrado em papel. Veja alguns tipos básicos de empreita:

 

Completa ou global

 

Inclui todos os materiais e serviços necessários para concluir sua obra ou a etapa contratada. Inclui materiais, mão de obra, serviços e até aluguel de ferramentas especiais e andaimes, por exemplo.

 

De mão de obra

 

Não inclui materiais e você fica responsável por comprar ou alugar. É preciso ficar muito esperto e ter definido e acertado antes tudo o que está incluído no contrato, para depois não haver conflitos para decidir quem paga o aluguel de uma betoneira, por exemplo.

 

Como funciona a obra por empreita

 

A forma do contrato é muito flexível. Cada obra faz um contrato que melhor se molde ao projeto, aos prazos, à disponibilidade de mão de obra etc.

De forma geral, o mais comum é fazer um contrato que tenha:

  • escopo: descrição (pode ser uma lista) de tudo que será executado dentro desse contrato;
  • prazo: em quanto tempo deverá ser concluído tudo que está descrito no escopo, recomendo contar em semanas;
  • preço: quanto deverá ser pago pela execução do que está descrito no escopo;
  • forma de pagamento: principalmente em empreitas sem material incluso, jamais entre nessa de dar sinais altos. Não se justifica de forma alguma;
  • inclusões e exclusões: itens específicos que vocês achem importante que conste no contrato. Um exemplo é o aluguel dos andaimes ou que os dias de chuva devem ser descontados no prazo do contrato, por exemplo.

Geralmente os pagamentos são feitos em espécie uma vez por semana às sextas-feiras. Recomendo a você que calcule, por exemplo, 80% do valor e divida pelo número de semanas previstas no prazo. Vá pagando as parcelas assim.

Os 20% restantes deverão ser pagos apenas na conclusão final. É sua forma de garantir um pouco mais o cumprimento do prazo e, principalmente, que se o empreiteiro atrasar não vá embora sem concluir o contratado ou comece a chorar para receber mais. Acredite: a criatividade deles para arrumar justificativas para aumentar o valor acordado é ilimitada!

 

Lembre-se, no começo tudo são flores. Você superentusiasmado com o início da sua obra e eles com a perspectiva de alguns meses de trabalho garantido. Depois haverão desencontros, conflitos, o seu bolso esvaziando e tudo isso faz parte. Paciência, habilidade diplomática e tenha sempre em mente que o melhor contrato é aquele que nunca precisa ser tirado da gaveta!

 

 

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