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Seu terreno: quanto se pode construir?

Localização, declive, preço… são vários os aspectos a levar em conta na hora de escolher um terreno para construir, mas tem um que é comum ficar pra depois, e o depois trás surpresas chatas: o quanto você poderá construir nele depois.

Fique muito atento às dimensões e restrições do terreno para saber o quanto realmente pode construir: leis municipais ditam o quanto você pode construir e dentro de quais limites no terreno.

Mesmo o terreno sendo da sua propriedade, você não poderá construir nele todo, por isso confira estas definições e a legislação da sua cidade, pois mesmo o terreno parecendo grande, pode ter tantas restrições que você só poderá construir bem pouquinho.

 

Recuos

 

Recuos são faixas junto aos limites do terreno que devem ficar livres de construções na frente, nos fundos e nas laterais do terreno. Entenda melhor:

  • recuo frontal: é a distância que você deve deixar entre a sua construção e o limite da frente do terreno, onde ele encontra com a calçada. Geralmente essa distância varia entre zero, em regiões mais centrais das cidades, até 4 metros para rua locais e 6 metros para avenidas.
  • recuo dos fundos: é a distância que você deve deixar entre a sua construção e o limite dos fundos do terreno, quando este dá fundos para um logradouro público (rua, beco, praça etc) e não para outro terreno particular.
  • recuos laterais: é a distância que você deve deixar entre a sua construção e os limites dos lados do terreno, quando estes dão para logradouros públicos, em terrenos de esquina, por exemplo.

Cada prefeitura tem leis para determinar quantos metros você deve deixar em cada recuo, está no plano diretor do seu município. Geralmente são diferentes entre os bairros e ruas.

Se você pretende construir mais de um pavimento, as medidas dos recuos poderão variar. O mais comum é que quanto mais alta a construção, maiores os recuos mínimos.

 

Viela sanitária

 

Quando seu terreno e os vizinhos dos lados têm declive para o fundo, ou seja, o fundo do terreno fica abaixo do nível da rua da frente, pode haver uma viela passando pelos fundos dos terrenos.

As vielas sanitárias são “corredores” imaginários que cruzam todos esses terrenos alinhados, para escoar as galerias de esgoto e de águas pluviais (de chuva). O mais comum é que tenham 3 metros ao longo de toda a largura do terreno e é uma área em que não de pode construir NADA. Nem piscina, nem pergolado… quando muito um piso ou deck, mas ciente de que se for necessária uma obra nas galerias, esse seu deck será destruído sem direito a reclamação (coisa que nunca vi acontecer).

 

Afastamentos

 

Mesmo se seu terreno não tiver recuos laterais, ou seja, você pode encostar sua casa no limite lateral do terreno sem restrições, isso só vale se não tiver nenhuma abertura (janela, porta etc) nessa parede. Se tiver, deverão ser respeitados os afastamentos determinados na legislação municipal.

O motivo é meio óbvio: você também não ia gostar de uma janela do vizinho quase dentro do seu terreno. Além disso, a outra construção poderá encostar no mesmo limite e bloquear totalmente sua janela.

Os afastamentos garantem que as aberturas disponham de insolação e ventilação natural mínima necessária para os ambientes internos da casa.

 

Sobrou um pouco de terreno? 

 

Pensou que parava por aí? Nada disso. Agora você deverá conferir alguns termos que vai encontrar na legislação da sua cidade:

taxa de ocupação

É o percentual da área do lote que pode ser ocupado com construção. Não leva em conta o cálculo das áreas dos pavimentos que você quer construir, só o contorno total da obra, o quanto do terreno está sendo ocupado.

Se você quer construir um sobrado, por exemplo, não importa o número de pavimentos se eles tiverem o mesmo formato ou se o pavimento superior não tiver nenhuma área sobressaindo do contorno do inferior.

Já se o pavimento superior tiver uma parte “saindo para fora” do contorno do piso de baixo, você deverá somar esse contorno.

área construída

Já o cálculo para área construída leva em conta a área total de tudo que é edificação com cobertura. Assim, você soma a área de todos os pavimentos. Para entender melhor como calcular área construída, dê uma espiada NESTE ARTIGO.

coeficiente de aproveitamento

É um número determinado pelo plano diretor da sua cidade. Multiplique esse número pela área do seu terreno: o resultado é máxima de área construída você pode ter no seu terreno.

 

Subsolos

 

Se o terreno é mais baixo que o nível da rua e você quiser aproveitar para ter um porão ou garagem abaixo do pavimento térreo da casa, verifique com a sua prefeitura se os pavimentos abaixo do nível da rua são considerados área construída. Geralmente não são e você ganha uma área extra para aproveitar!

 

Nem sempre a localização e orientação solar são os principais fatores na hora de escolher um terreno para construir. Saber o quanto você pode construir naquele lote é fundamental para começar a realizar o sonho de ter a sua própria casa do seu jeito e dentro da lei do seu município.

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